区政府办公室印发关于加强和改进住宅小区物业管理工作的意见的通知

海政办发〔2023〕30号

区政府办公室印发关于加强和改进住宅小区物业管理工作的意见的通知

各镇人民政府、街道办事处，区各办局，岗埠农场、云台农场，高新区各园区办、各部门、各中心，各有关单位：

《关于加强和改进住宅小区物业管理工作的意见》已经区十九届政府第17次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

海州区人民政府办公室

2023年9月28日

（此件公开发布）

关于加强和改进住宅小区物业管理工作的意见

住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城区安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的二十大精神，全面落实《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》和《中共连云港市委 连云港市人民政府印发<关于加强城市社区治理与服务的实施意见>的通知》《市政府办公室<印发关于提升社区物业服务水平 促进物业管理行业健康发展的意见>的通知》等有关要求，结合我区实际，制定本意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，牢固树立实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益，紧紧抓住群众最关心最直接最现实的利益问题，突出重点、关注热点、攻克难点，坚持党建引领，尽力而为、量力而行，深入群众、深入基层，采取切实有效的工作举措，着力解决好人民群众急难愁盼的物业管理问题，提升物业服务质量，健全长效管理机制，促进海州区物业管理持续健康发展。

二、工作目标

力争到十四五末，全区住宅小区专业化物业管理覆盖率、物业管理满意率、物业服务费收缴率均达到80%以上；培育住宅管理面积200万m²以上品牌企业10家；打造一批在省内外具有一定影响力的示范性物业管理小区，实现全区物业管理总体水平显著提升。

三、工作原则

（一）属地负责，条块结合。建立完善属地街道（乡镇）具体负责，行业主管部门指导监督，相关职能部门齐抓共管的物业管理工作体制机制。实行分级负责、依法监管，切实解决物业管理中的各类矛盾和问题。

（二）分类管理，政府扶持。新建住宅小区、老旧小区、保障房小区等物业实行分类管理，制定分类管理办法。对新建住宅小区，通过招投标方式选聘优秀物业服务企业；对无物管的老旧住宅小区，由街道（乡镇）提供基本的物业管理和服务。区政府建立物业管理扶持机制，对取得突出成绩的物业企业给予奖励。

（三）改革创新，注重实效。以改善民生、群众满意为根本立足点，认真汲取先进经验，在物业费收缴、违法建设控制及拆除、解决停车难、加强物业行业监管等方面，大胆尝试破解难题的新方法新手段。鼓励采用新技术，促进互联网、物联网、人工智能等科技手段在物业管理和服务中的应用，建立与之相适应的资金投入和保障机制，提高物业管理和服务水平。

四、工作措施

（一）将物业管理充分融入基层社会治理体系

1.落实街道属地管理责任。街道（乡镇）要设立物业管理科室，并配备专人负责辖区内的物业管理工作；要建立健全联席会议制度，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题；要依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责；突发公共事件应对期间，指导物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。街道（乡镇）委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。

2.推动综合执法进小区。坚持群众需求导向，整合各方资源力量，优化工作体系，创新工作机制，扎实推进综合执法进小区，完善基层社区治理工作举措，打通最后“一米线”，实现执法“零距离”，努力营造整洁有序、环境优美、文明和谐、共治共享的居住环境。城管、住建、公安、市场监管、生态环境、消防等相关部门要建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布“首问责任人”联系人姓名和联系方式，扎实推进综合执法进小区。建立健全综合执法进小区工作规范。街道（乡镇）设立综合执法工作站点，住宅小区内出现违法违规行为时，物业服务企业、业主委员会及时劝阻制止，劝阻制止无效的，向相关职能部门反映处理。需要相关部门配合的，由综合执法工作站点召集联合执法。

（二）加强业主自治活动的指导监督

1.优化业主委员会人员配置。街道（乡镇）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，通过建立街道（乡镇）党组织领导下的业主委员会候选人适岗评价机制，好中选优，做好业主委员会的人选推荐和审核把关。区物业主管部门要加强对业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。培训可采取政府购买服务的方式，所需经费列入本部门财政预算。

2.完善业主自治管理机制。街道（乡镇）要指导业主运用好《业主大会议事规则》和《管理规约》，结合小区实际，将业主在本物业管理区域内的权利和义务进一步细化，将业主在小区内的违法违规行为通过《业主大会议事规则》《管理规约》作出限制性规定。建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

3.充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。

4.规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主委员会换届审计制度。

5.加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道（乡镇）应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道（乡镇）指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。

（三）加强物业管理招投标监督管理

1.在海州区行政区域内开展的物业管理招投标活动统一在市住建部门物业管理招投标平台发布公告，统一招投标规则、评分标准、投标资格确认、评标专家库和活动场所，并加强日常监督管理。区物业主管部门具体组织实施物业管理招投标工作，切实做好项目招标申请审核、招标公告审查、开评标现场监督和相关备案工作，确保物业管理招投标公开、公正、公平进行。

2.建设单位应当在办理招标申请时，按市级部门相关规定的标准交纳前期物业管理开办费，用于购买小区必需的物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有。物业服务企业退出时，应将所购资产在区物业主管部门和街道（乡镇）监督下做好移交工作。

（四）着力提升物业管理水平

1.提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，做好绿化养护，履行生活垃圾分类投放管理责任人职责，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业管理项目。推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

2.加强日常监督检查。区物业主管部门会同街道（乡镇）对辖区内以物业服务企业名义收取物业费的住宅小区，开展季度监督检查，检查发现问题，区物业主管部门指导街道（乡镇）督促物业服务企业限时整改，对整改期满后仍不符合要求的，将其在管物业服务企业及项目负责人分期纳入“重点监管名录”，向社会公示。

3.完善物业管理收费机制。探索建立物业费淘宝式预付费机制，委托第三方托管，完善清单考评，联动法院物业费案件快速审理通道，解决物业费收缴率不高与物业服务质量下降之间的矛盾问题；试点引入第三方物业收费标准测评，依法调整老小区物业费；发挥好机关党员干部带头作用，模范遵守物业管理法律、法规以及管理规约，带头缴纳物业费，自觉遵守和维护小区停车秩序，具体办法由区机关工委制定。

4.推行物业管理服务清单化。物业服务企业、业主委员会应当根据相关规定及合同约定内容，在住宅小区内显著位置公布物业管理服务清单。清单包括物业费涵盖的基本服务事项、标准，不在物业费范围内的增值服务事项、标准，小区物业管理年度重点工作事项，以及业主委员会的工作职责清单。推动物业管理服务公开透明，方便群众更好的了解、支持物业管理活动。

5.建立完善清退机制。对物业服务企业存在依法应当退出住宅项目物业服务拒不退出；非法进入住宅项目进行物业服务；服务质量经第三方评估明显达不到物业服务合同约定标准；违反法律、法规、规章规定且拒不整改；在日常监督检查中被纳入“重点监管名录”的，由属地街道（乡镇）依法约谈物业服务企业及项目负责人，或召开物业管理联席会议，组织住建、城管、税务、公安、市场监管、人社等部门及消防救援机构对物业服务企业进行综合执法检查。对清退的物业项目，街道（乡镇）应当依法制定小区物业服务接管方案，有序移交接管。

（五）建立完善物业管理扶持机制

建立完善物业管理扶持机制。区物业主管部门制定物业管理扶持办法，对物业企业进驻无物管老旧小区、保障房小区的项目给予物业费补贴，对物业企业创成国家示范、省级示范、市级示范的物业项目分别给予2万元、1万元、0.5万元、0.3万元奖励。

五、实施范围及期限

在海州区区域范围主城区13个街道办事处辖区住宅小区施行（新浦街道、浦西街道、路南街道、新南街道、新东街道、新海街道、朐阳街道、洪门街道、海州街道、幸福路街道、花果山街道、南城街道、郁洲街道），海州区区域范围内其他乡镇（街道）、园区、农场等可参照执行。

本意见自发布之日起施行，有效期一年。

附件：海州区物业管理综合执法进小区工作规范

附件

海州区物业管理综合执法进小区工作规范

为进一步推进执法力量下沉、执法效能提升，切实改善住宅小区居住环境，为人民群众提供家门口的优质执法服务和精细管理。根据《江苏省物业管理条例》《市政府办公室印发关于提升社区物业服务水平 促进物业管理行业健康发展的意见的通知》（连政办发〔2020〕88号）相关要求，特制定本工作规范。

一、总体要求

坚持群众需求导向，整合各方资源力量，优化工作体系，创新工作机制，扎实推进综合执法进小区，完善基层社区治理工作举措，打通最后“一米线”，实现执法“零距离”，努力营造整洁有序、环境优美、文明和谐、共治共享的居住环境，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。

二、适用区域

海州区建成区域范围主城区13个街道办事处辖区住宅小区（新浦街道、浦西街道、路南街道、新南街道、新东街道、新海街道、朐阳街道、洪门街道、海州街道、幸福路街道、花果山街道、南城街道、郁洲街道），海州区区域范围内其他乡镇（街道）、园区、农场等可参照执行。

三、职责分工

（一）街道办事处（乡镇人民政府）

1.具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

2.组织、指导、监督辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举，办理相关备案手续；指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责；指导监督物业服务企业依法履行义务。

3.建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

4.查处物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；挪用专项维修资金；未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

5.查处建设单位在物业管理区域内未按规定配置必要的物业管理用房；将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的行为。

6.查处擅自占用、挖掘小区内道路、场地，损害业主共同利益；在树木、地面、建筑物、构筑物或者其他设施上刻画、涂写、张贴；在实施城市生活垃圾分类处理的区域，将废电池、荧光灯管、电子显示屏等有毒有害垃圾倒入生活垃圾容器或者任意排放、遗弃；饲养宠物和信鸽污染环境；未按规定设置垃圾收集容器；超出门、窗进行占道经营、作业的行为。

（二）区住建局

1.对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

2.受理10万元（含）以内单个项目物业维修资金审核。

3.监督建设单位与物业服务企业关于物业用房的交接。

4.辖区内前期物业管理招投标活动监督管理。

（三）区城管局

1.查处未取得建设工程规划许可证进行建设，未经许可进行临时建设。

2.查处擅自倾倒、堆放或者处置建筑垃圾；饲养家禽家畜和食用鸽；擅自设置户外广告，乱倒垃圾、乱投垃圾、乱泼污水；在临街建筑物阳台和窗外堆放、吊挂有碍市容的物品。

（四）海州公安分局

1.查处小区内阻碍公共交通、不按规定停放车辆、车辆堵门等违法违规停车行为。

2.负责小区临时居住人口管理。

3.查处小区内非法饲养犬只、生活噪音污染、高空抛物，存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定物品的行为。

4.对综合执法进小区工作中各类阻碍执法、妨碍公务的行为依法迅速处置。

（五）区市场监管局

1.查处物业服务企业超出合同约定或者超标准超范围收费行为。

2.查处物业服务企业未在小区内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的行为。

3.对物业服务企业接受专业经营单位委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，责令限期改正。

4.查处小区电梯未按规定定期检验或未按规定维护保养的行为。

（六）区法院

设置建立欠缴物业费立案、审批、执行的绿色通道，依法从快处理。加大执行力度，对拒不缴纳物业费的执行案件当事人纳入失信被执行人名单予以惩戒。

（七）海州生态环境局

查处餐饮油烟超标排放等行为。

（八）海州消防救援大队

1.指导公安派出所、镇街消防工作站，开展小区日常消防巡查检查、隐患排查整治、消防委托执法和宣传培训等工作。

2.督促物业服务企业落实消防安全主体责任，排查整改火灾隐患。

3.查处在小区内建筑疏散通道、楼梯间、安全出口等停放电动自行车拒不改正行为。

4.查处小区内消防设施未保持完好有效等违反小区消防安全管理的行为。

四、方法措施

（一）住建部门统一制作综合执法进小区公告栏，在住宅小区内显著位置公布相关职能部门工作职责、“首问责任人”联系人姓名和联系方式，接受群众监督。

（二）街道（乡镇）设立住宅小区综合执法工作站点，负责召集相关职能部门开展联合执法。

（三）相关职能部门要建立住宅小区违法违规行为投诉登记制度，明确“首问责任人”信息，有条件的可以分片区确定“首问责任人”。在接到住宅小区违法违规行为投诉后，属于本部门职责的应及时处理；非本部门职责的应及时告知投诉人相关部门联系方式，或联系属地街道（乡镇）综合执法工作站点转办处理；需要相关部门配合的，联系综合执法工作站点召集联合执法。

五、工作要求

（一）压实各方责任。建立健全执法进小区考核管理机制，推进执法进小区工作落实。各街道（乡镇）、各相关职能部门要牢固树立以人民为中心的发展思想，以最大限度得维护好居民公共权益为工作导向，认真研究执法进小区工作职责，细化执法工作流程、标准，确保执法进小区工作落实有效。

（二）构建工作闭环。“主体治理+联合执法”双轮驱动，坚持问题在小区发现，矛盾在小区解决，工作在小区推动，服务为主，管理为辅，执法兜底，问题不出门，解决在家门。

（三）优化执法保障。各街道（乡镇）、各相关职能部门要加大执法人员的教育培训，增加学习物业管理相关法律法规知识，不断提高业务能力和执法管理水平。通过刚性管理措施，持续营造对于违法违规行为的高压态势，切实维护法律权威，促进居民法治意识、文明意识提升。

海州区人民政府办公室　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　2023年9月28日印发

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