关于民主路高品位步行街调研情况汇报

一、项目概况

民主路，原名中山路，早叫老大街、大街，清末民初始渐形成。原沿街两侧旧式店铺鳞次栉比，建筑上表现了“洋为中用、古为今用”的中西合璧的民国建筑风格，街区现存有大华百货商店、公大商行等18处市级文保单位。

2013年4月，定位民国风情文化特色街区，区委、区政府遵循“修旧如旧、保持原貌、以存其真”原则，投资4.5亿元，启动民主路老街改造工程，新建及改造“民国风”建筑3.4万平方米，涉及商铺163家，全长650米。2018年，老街北侧连云港高铁站开通运营；2019年，民主路片区（含民主路老街）申报国家历史文化名城，规划总占地约1.2平方公里，老街逐步在向“老城”拓展与发展。

目前，老街业态基本成型，东段以“星轶影城”为核心，配套民国风情美食街，聚集插花、陶艺、面塑、汉服、旗袍、珠宝设计、3D打印等文创零售项目，在建“创意连云港”“文创+”产业平台，“蓝焰突击”摄制组进场拍摄，形成“文创+休闲”的主导业态；中段以“新浦广场”为中心，聚集海州好人馆、周存玉省级大师艺术馆、连云港市非遗博物馆、大华文化交流中心、“好人一条街”，将中华美德与技艺传承相结合，配套新浦饭店等地方特色餐饮，体现“文化+美食”的地方风味；西段以“古玩城”作引领，汇聚三和兴、申庆公、辣黄酒、德平书店等大量老字号，辅以6号、19号、29号“古玩大集”，节假日“旧货市场”，初显“老街出老味”的业态特色。老街先后获评国家级3A级景区、连云港影视基地等系列称号。

二、运管机制

2013年，街区建设之初区政府派驻指挥部，成立管委会驻场运营。2018年，成立海州区商业街区管理委员会接管负责。2019年7月，签约引进北京巅峰旅投职业经理人驻场协管街区，并按照委托巅峰专业运管街区、引导巅峰带培专业人才的合同约定，进行街区管理改革，激发内生动力。

1. 多方联合聚集街区发展力量。目前，街区以区政府下辖商业街区管理委员会进行直管，以瀛洲集团下属的连云港润浦投资有限公司作为载体，北京巅峰4名职业经理人驻点任职高管，区商业街区发展中心派驻3人协管，市城管一大队进驻1人执法审批，方便街区运管团队直接对接联系区级政府、平台资金和执法力量。

2. 健全内控机制规范企业管理。完成员工手册、招商部管理制度（套）、总经办管理制度（套）、综合办公室管理制度（套）、街区安全台账（整套）、活动应急预案编制、民主路联营合同编制、民主路租赁合同编制及商家管理手册等9套制度建设，实行钉钉考勤系统，健全招投标（采购）、请销假、招商接待、财务报销审批流程，逐步走入规范化管理轨道。

3. 激发内生动力增强企业活力。以发现人才、培养人才为目标，每周一、五分别召开晨会、夕会，加强员工交流与学习；开办“周五大讲堂”，全体45周岁以下员工循环登台，演讲民主路发展的策划与建议；副总及以下人员，全员制订重点任务推进表，草拟绩效考核方案，倒逼员工尽快成长成才。

4. 推进外部延展打响街区品牌。编制完成街区周边10块引导牌初步设计方案，杭州知名商业空间设计公司进场调研设计；编制完成人车分流方案，拟待人气提升后快速落实；编制大型中国年文化大集活动初步方案，开展10月1日唯美汉服文化节活动，完成老街百度词条更新，抖音、快手等自媒体开发，初步建成智慧游微信导览系统。同时，联系对接无锡荣宇商业经营管理公司商谈专业化招商事宜。

   三、重点举措

   定位商业街区旅游化发展思路，区别陇海步行街与盐河巷，明确“商业主力店+旅游体验线+IP特色化打造”三大发展重点及路径，打造中心城区城市会客厅、休闲度假区、消费体验地。

   1、重点打造商业主力店。一是全力扶持和做活星轶影城（1.1万平方米）一、二楼闲置资产资源，帮助招商，帮定业态，卡希尔室内主题乐园方案已在走流程进行审批汇报，拟进星轶影城一层；二是重点洽谈昌旺家居广场（2万平方米），以引导业态调整方式导入品牌超市、健身、餐饮等业态，打造街区地标，带动中部发展。目前已为昌旺家居广场引荐洽谈5家国内品牌企业，“洗浴+休闲+自助餐”项目正式签约。

   2、着力开辟旅游体验线。按照“白+黑”全面发展原则，制定收费景点通票发展模式，初步设计“大华文化交流中心观看相声及艺术表演→周存玉艺术馆→连云港市非遗馆→蓝莓公寓（约0.8万平方）酒店用餐住宿（或新浦饭店）→民主路文化街参观游览→民主路主题文化夜市体验”旅游体验线路。目前相关洽谈正在展开，3拨主题夜市客商实地考察，并与蓝莓公寓洽谈返租费用和组织自营客商考察。力争通过旅游线路配套打造老街“白+黑”的高品位文商旅街区。

   3、全力培育打造街区IP。约请各行业专家前来对老街进行把脉问诊，邀请专业公司进行民主路全面空间设计提升，从商业展陈、小品设计、灯光亮化、主题元素应用，文化提升表现、VI系统引导等专业化角度提升民主路商业亮点，目前杭州设计公司已两轮汇报。同时，积极发掘老街老店老故事，每周五微信发布“老街微学堂”，全力培育和做强周存玉大师名人名馆，尽快提升老街知名度和人气度。

   四、管理政策

   1、享受封闭管理政策。2018年底，邀请市城管派员入驻并争取获批街区封闭管理，提高街区景观增设、铺面改造、集市（夜市）开展的自由度和自主权。但也导致和发生属地街道城管执法力量拒绝进入，街区执法力量配备不足、个别私人商户约束不力的状况。目前，正在沟通和协调属地街道，在既能拥有街区自主管理权的同时，又能随机借用街道执法力量的方案。

   2、享有设施维修保障。2013年受限当时建设抢工及改造，沿街大部分造型立柱，均为铁质方管覆盖扣板、抹灰粘砖，起壳脱落严重。部分基础设施特别墙体立面经常大面积脱落，维护费用较高。经协调，该项维护及支出由瀛洲集团负责，在很大程度上减轻了街区运管压力。

   3、招商政策相对灵活。民主路发展差异于陇海步行街及盐河巷的文化街区，对于大型文化场馆和文创商家引进，享有租金减半甚至一事一议的招商政策，对于文化商家引进和文化街区打造提供较强助力。

   4、业态调整引导政策。目前老街137家商铺中私房69户，大多从事低端棉布、内衣、床上用品等经营10余年，严重拉低街区品质。为此专门出台业态调整鼓励政策，并组织包片人员动员调整，但收效甚微，较为固执。目前，正在按照“不亏损或少亏损”的原则，试行返租重新招商政策。

   
   

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